Imu più bassa per chi affitta un immobile a canone concordato: a chi spetta lo sconto e come ottenerlo

Gestire un immobile in Italia oggi significa fare i conti con un socio di minoranza che non dorme mai: il fisco. Ma esiste uno strumento che permette di alleggerire drasticamente il peso delle imposte senza violare alcuna norma. Il contratto a canone concordato (Legge 431/1998) non è solo una scelta di buon senso per chi cerca inquilini stabili, ma è soprattutto una strategia di risparmio fiscale che permette di abbattere l’Imu e di godere di una tassazione sui redditi quasi dimezzata rispetto al mercato libero.

Lo sconto Imu del 25%: un beneficio universale senza confini geografici

Il primo e più tangibile vantaggio per chi sceglie il canone concordato risiede nella tassazione locale, l’Imu (Imposta Municipale Propria). La normativa nazionale, rinforzata dalla Legge di Stabilità del 2016, stabilisce un principio cardine: l’imposta per gli immobili locati a canone concordato è ridotta al 75% di quella dovuta. In termini pratici, questo significa che il proprietario beneficia di uno sconto automatico del 25% sulla cifra calcolata applicando l’aliquota stabilita dal proprio Comune.

Un aspetto fondamentale, spesso ignorato o confuso dai contribuenti, è che questo sconto sull’Imu è un diritto garantito dallo Stato su tutto il territorio nazionale. Esiste una credenza errata secondo cui il canone concordato sia applicabile solo nelle grandi città. Al contrario, lo sgravio fiscale del 25% scatta di diritto in ogni singolo comune italiano, dal capoluogo regionale al più piccolo borgo montano. Se il contratto di locazione è regolarmente registrato e rispetta i parametri degli accordi territoriali, il Comune non può negare la riduzione. Questo risparmio è strutturale e si somma alle eventuali aliquote agevolate che molti Comuni decidono di applicare proprio per incentivare il ricorso a questa tipologia contrattuale, portando il risparmio complessivo a cifre molto significative nel bilancio familiare.

Cedolare secca secca al 10%: la distinzione geografica

Mentre lo sconto Imu è una misura universale, è necessario fare una distinzione tecnica e geografica per quanto riguarda la tassazione sul reddito percepito. La famosa “cedolare secca ridotta” al 10%, che sostituisce l’aliquota ordinaria del 21% prevista per il canone libero, non è accessibile ovunque allo stesso modo. Questa agevolazione spetta di diritto ai proprietari di case situate nei Comuni cosiddetti “ad alta tensione abitativa“, individuati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica). Si tratta solitamente dei capoluoghi di provincia, dei comuni confinanti con le grandi aree metropolitane e di quei centri che hanno registrato forti carenze abitative.

A questi si aggiungono i Comuni colpiti da eventi calamitosi, per i quali lo Stato ha esteso la possibilità della tassazione al 10%. Per chi affitta in un centro non incluso in questi elenchi, il risparmio rimane comunque elevato sul fronte Imu (il già citato -25%), ma sulla tassazione del reddito l’aliquota della cedolare resterà quella standard del 21%, oppure dovrà optare per la tassazione ordinaria Irpef (che però gode di una detrazione forfettaria del 30% dell’imponibile in caso di concordato). È importante sottolineare che, anche senza il “bonus” della cedolare al 10%, il canone concordato resta spesso più conveniente del mercato libero. Il motivo è matematico: la riduzione dell’Imu e il minor rischio di morosità compensano ampiamente la differenza di canone, offrendo una stabilità finanziaria che il mercato libero, più volatile e tassato maggiormente, non può garantire.

La flessibilità contrattuale: dai modelli 3+2 alle locazioni per studenti

Il canone concordato non è un abito a taglia unica, ma uno strumento flessibile che si adatta a diverse fasi della vita e del mercato. Il legislatore ha previsto tre principali tipologie contrattuali, tutte ugualmente valide per ottenere i benefici fiscali descritti. La formula più nota è il classico contratto “3+2”, che prevede una durata minima di tre anni con rinnovo automatico di altri due. È la scelta ideale per chi cerca un rapporto di lunga durata con famiglie o lavoratori stabili.

Tuttavia, le agevolazioni si estendono anche ai contratti di natura transitoria, con durata da 1 a 18 mesi, ideali per chi deve affittare a persone con esigenze temporanee documentate (come traslochi, master o lavori a progetto). Infine, vi sono i contratti destinati agli studenti universitari fuori sede, con durate che vanno dai 6 ai 36 mesi.

Accordi territoriali e attestazione: come muoversi nei piccoli Comuni

Ma come si stabilisce il prezzo di un affitto concordato? Non è una libera trattativa, ma il risultato di un calcolo basato sugli “Accordi Territoriali”. Questi documenti sono siglati a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini. Dividono il territorio comunale in zone omogenee e assegnano a ciascuna delle tabelle con valori minimi e massimi al metro quadro, che variano in base a parametri oggettivi: presenza di ascensore, classe energetica, pertinenze come box o cantine, e stato di manutenzione dell’immobile.

Una domanda frequente è: cosa succede se in un piccolo Comune non è mai stato firmato un accordo? La normativa ha risolto questo stallo permettendo ai proprietari di fare riferimento all’accordo territoriale del Comune limitrofo più vicino che abbia una popolazione omogenea. Per evitare errori di calcolo che potrebbero invalidare le agevolazioni, è oggi diventato quasi obbligatorio (e fortemente consigliato) ottenere l’attestazione di rispondenza. Questo documento, rilasciato dalle associazioni firmatarie degli accordi, certifica ufficialmente che il canone pattuito e le clausole del contratto siano conformi alle regole vigenti. Senza questa “bollinatura”, l’Agenzia delle Entrate ha il potere di contestare l’applicazione dell’aliquota ridotta, trasformando il risparmio fiscale in un debito con lo Stato.

Burocrazia e scadenze: non dimenticare la dichiarazione IMU

Nonostante i vantaggi siano certi, il diavolo si nasconde spesso nei dettagli burocratici. Molti proprietari commettono l’errore di pensare che la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate sia l’unico passaggio necessario. In realtà, la normativa fiscale prevede che, per beneficiare della riduzione IMU del 25%, il contribuente debba presentare la Dichiarazione IMU al Comune di competenza. Questa va inviata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui l’agevolazione ha avuto inizio.

Alcuni Comuni, più evoluti digitalmente, incrociano i dati automaticamente, ma molti altri pretendono ancora l’invio del modello cartaceo o telematico per “comunicare” il possesso dei requisiti. Omettere questa comunicazione può esporre il proprietario a sanzioni amministrative o, peggio, alla richiesta di rimborso della differenza d’imposta non versata. È quindi fondamentale consultare sempre il regolamento IMU del proprio Comune o affidarsi a un consulente esperto per non vanificare i benefici ottenuti.

L'articolo Imu più bassa per chi affitta un immobile a canone concordato: a chi spetta lo sconto e come ottenerlo proviene da Il Fatto Quotidiano.